Nasz nowy DOM

Od jakiegoś czasu zauważalna jest tendencja osiedlania się w dzielnicach podmiejskich dużych miast. Trend ten widoczny jest również w mniejszych miejscowościach. Ludzie wykupują działki i decydują się na budowę własnego domu. Tak jak kiedyś dom kojarzył się z przestrzenią, tak dziś domy metrażowo przypominają apartamenty. Ich powierzchnia użytkowa waha się w okolicy 100 m2. Budowa własnego białego domku z ogródkiem wiąże się jednak z wieloma wyzwaniami. Zanim podejmiemy już ostateczną decyzję warto wiedzieć na co trzeba być przygotowanym.

Budowę domu można podzielić na klika etapów: zakup działki, zakup projektu, pozwolenie na budowę, uzyskanie finansowania, pozyskanie kierownika budowy i podwykonawców, uruchomienie transz, rozliczenie budowy.

Działka.

Działka pod budowę domu jest elementem niezbędnym do wykonania pierwszego kroku. Dom musi gdzieś stać, a to „gdzieś” powinno stanowić naszą własność. Jest to też warunkiem koniecznym do finansowania naszej inwestycji. Najczęściej osoby zainteresowane budową domu, posiadają już działkę, na której będą realizować budowę. W innych przypadkach, ludzie nabywają działkę za gotówkę a następnie planują proces budowy domu.

Projekt domu.

Kiedy pierwszy krok (zakup działki) mamy już za sobą, trzeba pomyśleć o tym, jak chcemy żeby wyglądał nasz wymarzony dom. Musimy zakupić projekt, na podstawie którego ekipa budowlana będzie wykonywała swoją pracę. W takim przypadku możemy zamówić projekt u architekta, lub tez kupić gotowy projekt i dokonać jego adaptacji na własne potrzeby, np. przerobić poddasze użytkowe na nieużytkowe, albo na odwrót.

Domy najczęściej realizowane są w technologii standardowej z bloczków betonowych lub cegły. Jednak coraz częściej buduje się też domy w technologii drewnianej, tzw. domy ekologiczne, czy też domy z bali. Banki finansują raczej każdy rodzaj technologii, jednak jeżeli zdecydujemy się na dom budowany inaczej niż standardowo, zachęcam do tego, by upewnić się, jak sytuacja wygląda w banku, w którym chcemy starać się o kredyt.

Pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę jest najważniejszym krokiem na drodze do wybudowania naszego domu. Bez tego dokumentu postawienie budynku na działce jest złamaniem prawa, a inaczej rzecz ujmując, samowolą budowlaną.

Od 2015 r. weszły w życie nowe przepisy, które ułatwiają, wręcz przyspieszają, rozpoczęcie prac budowlanych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wystarczy złożyć w urzędzie gminy zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych i poczekać 14 dni na brak sprzeciwu. Wcześniejsza droga określała złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, którego wydanie trwało około kilka miesięcy. Na dzień dzisiejszy możemy korzystać z jednego i drugiego rozwiązania. Pomimo uproszczeń w procedurze, istnieje sporo zwolenników starej ścieżki uzyskiwania pozwolenia na budowę. Różnicę, między zawiadomieniem o rozpoczęciu prac, a wnioskiem o pozwolenie na budowę, opiszę w osobnym artykule, który niedługo umieszczę na blogu. Zatem, oficjalnym rozpoczęciem budowy naszego domu jest wydanie pozwolenia na budowę, lub zgłoszenia rozpoczęcia prac budowlanych.

Uzyskanie Finansowania.

Jeżeli posiadamy takie oszczędności, lub zapas gotówki, które sfinansują nam wybudowanie domu, wtedy możemy przejść od razu do następnego kroku, czyli poszukiwań kierownika budowy oraz ekipy, która wykona prace budowalne. W dużej mierze jednak, budowy finansowane są przez banki. Dzieje się tak, ponieważ uzbieranie odpowiedniej ilości pieniędzy trwa, a kredyt można uzyskać wcześniej i postarać się o wcześniejszą spłatę kredytu.

Co jednak gdy potrzebujemy kredytu na budowę? Podobnie jak pisałam wcześniej, warto byłoby się przygotować również do tego.

We wcześniejszych wpisach znajdziecie informacje jak to zrobić. Banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych wymagają od klienta wkładu własnego. Przy finansowaniu budowy domu sprawa jest uproszczona ponieważ działka, a konkretnie: jej wartość, może stanowić wymagany wkład własny. Przy budowie domu, kredyt nie jest hipoteczny, tylko budowlano hipoteczny, co sprawia, że wymagane będzie od nas sporządzenie kosztorysu oraz kredyt nie będzie wypłacony w całości, a w transzach.

Kosztorys budowlany to zestawienie kosztów już poniesionych, kosztów które mamy zamiar ponieść oraz stanu zaawansowania prac. Znajdują się tam również informacje na temat materiałów, jakie będą użyte do budowy, technologii wykonania, powierzchni użytkowej oraz położenia działki.

Wypłata kredytu w transzach polega na tym, że bank wypłaca klientowi część kredytu, po to, aby sprawdzić, czy klient wykorzystuje je zgodnie z założonym celem i kosztorysem. Najczęściej są to trzy lub dwie transze. Niektóre banki narzucają wysokość transz, a niektóre pozwalają klientowi zdecydować, jaka ma być wysokość konkretnych transz.

Pozyskanie kierownika budowy i podwykonawców.

Akurat ten krok możemy podjąć już na samym początku. Przygotowując się do wybudowanie naszego domu, każdy chce mieć dobrą ekipę, najlepiej w jak najniższej cenie.

Warto popytać znajomych, lub rodzinę o polecenia i wstępnie zrobić rozeznanie. Natomiast ostateczna decyzję o podpisaniu umów na wykonanie prac warto zostawić do momentu kiedy będziemy pewni, że będziemy mieli z czego sfinansować budowę. Dlatego też akurat ten krok pozostawiłam do rozpatrzenia, np. po uzyskaniu kredytu.

Jak zawsze, dobrym sposobem na znalezienie odpowiedniej ekipy, czy też kierownika budowy, jest Internet. Na stronach takich jak:

- http://kierownikbudowy.pl

- http://www.oferteo.pl

- http://olx.pl/uslugi-firmy/budowa-remont/q-kierownik-budowy/

znajdziemy wiele cennych ogłoszeń, być może znajdą się jeszcze cenniejsze opinie o danym wykonawcy.

Uruchomienie transzy.

Jak już pisałam powyżej: kredyt budowlano hipoteczny, wypłacany jest najczęściej w transzach. Pierwsza transza wypłacana jest zaraz po spełnieniu ewentualnych warunków do jej uruchomienia. Kolejna transza wypłacana jest w momencie, gdy wykonamy prace zgodne z zakładanym kosztorysem. 

W tym celu będziemy musieli przedstawić na to dowody w banku, czyli pokazać kopie uzupełnionego dziennika budowy, fotografie poszczególnych etapów prac.

Ewentualnie (w zależności od banku), na miejsce budowy przez bank zostanie skierowany rzeczoznawca, którego celem będzie weryfikacja stanu zaawansowania prac. Jeżeli wszystko będzie zgodne z założeniami początkowymi, możemy być spokojni i oczekiwać na wypłatę środków.

Rozliczenie budowy.

To chyba moment najbardziej wyczekiwany przez „budujących”. Im bliżej zakończenia prac budowlanych, tym większa radość, a zarazem zmęczenie i znużenie.

Czas budowy domu przynosi wiele emocji zarówno pozytywnych jak i negatywnych. Dlatego moment kiedy możemy oficjalnie wprowadzić się do naszego wymarzonego domu, jest w pewnym sensie „wisienką na torcie”.

Żebyśmy jednak mogli oficjalnie zamieszkiwać nasz nowy dom, potrzebujemy rozliczyć się z zakończenia prac z bankiem (jeżeli budowa była finansowana przez bank) oraz zgłosić odpowiednie prace w urzędzie.

Zgłoszenie zakończenia prac budowlanych wiąże się również z decyzją o oddaniu naszego domu użytkownikowi. Teraz nareszcie będziemy mogli legalnie zamieszkać w naszym wymarzonym domu i się nim cieszyć!

Jeżeli korzystaliśmy z kredytu, będziemy zobowiązani, w określonym przez bank terminie, przedstawić dowód na to, że dom został wybudowany. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest jednym z najważniejszych dokumentów, między innymi właśnie dlatego, że potwierdza legislacyjny fakt zawarty w swojej nazwie.

Lista wymagań do rozliczenia budowy jest ustalana w trakcie procesowania wniosku hipotecznego i w dniu podpisania umowy wiemy, co trzeba będzie zrobić, żeby rozliczyć kredyt.

Jest to ważny element, ponieważ niektóre banki pozwalają zakończyć okres karencji dopiero po zakończeniu budowy i jej rozliczeniu. Niektóre pozwalają skrócić okres karencji i przejść w spłatę rat kapitałowo odsetkowych już po wypłacie drugiej transzy, ale o tym dowiecie się więcej w następnym artykule na temat karencji.

Mam nadzieję, że powyższe informacje będą dla Was przydatne w przygotowaniach do wzięcia kredytu hipotecznego. Jeżeli jesteście zainteresowani indywidualną poradą, zapraszam do kontaktu telefonicznego lub mailowego.

E.S.