Od jakiegoś czasu
zauważalna jest tendencja osiedlania się w dzielnicach podmiejskich dużych
miast. Trend ten widoczny jest również w mniejszych miejscowościach. Ludzie
wykupują działki i decydują się na budowę własnego domu. Tak jak kiedyś dom
kojarzył się z przestrzenią, tak dziś domy metrażowo przypominają apartamenty.
Ich powierzchnia użytkowa waha się w okolicy 100 m2. Budowa własnego białego
domku z ogródkiem wiąże się jednak z wieloma wyzwaniami. Zanim podejmiemy już
ostateczną decyzję warto wiedzieć na co trzeba być przygotowanym.
Budowę domu można
podzielić na klika etapów: zakup działki, zakup projektu, pozwolenie na budowę,
uzyskanie finansowania, pozyskanie kierownika budowy i podwykonawców,
uruchomienie transz, rozliczenie budowy.
Działka.
Działka pod budowę domu
jest elementem niezbędnym do wykonania pierwszego kroku. Dom musi gdzieś stać,
a to „gdzieś” powinno stanowić naszą własność. Jest to też warunkiem koniecznym
do finansowania naszej inwestycji. Najczęściej osoby zainteresowane budową
domu, posiadają już działkę, na której będą realizować budowę. W innych
przypadkach, ludzie nabywają działkę za gotówkę a następnie planują proces
budowy domu.
Projekt domu.
Kiedy pierwszy krok
(zakup działki) mamy już za sobą, trzeba pomyśleć o tym, jak chcemy żeby
wyglądał nasz wymarzony dom. Musimy zakupić projekt, na podstawie którego ekipa
budowlana będzie wykonywała swoją pracę. W takim przypadku możemy zamówić
projekt u architekta, lub tez kupić gotowy projekt i dokonać jego adaptacji na
własne potrzeby, np. przerobić poddasze użytkowe na nieużytkowe, albo na
odwrót.
Domy najczęściej
realizowane są w technologii standardowej z bloczków betonowych lub cegły.
Jednak coraz częściej buduje się też domy w technologii drewnianej, tzw. domy
ekologiczne, czy też domy z bali. Banki finansują raczej każdy rodzaj
technologii, jednak jeżeli zdecydujemy się na dom budowany inaczej niż
standardowo, zachęcam do tego, by upewnić się, jak sytuacja wygląda w banku, w
którym chcemy starać się o kredyt.
Pozwolenie na budowę.
Pozwolenie na budowę jest
najważniejszym krokiem na drodze do wybudowania naszego domu. Bez tego
dokumentu postawienie budynku na działce jest złamaniem prawa, a inaczej rzecz
ujmując, samowolą budowlaną.
Od 2015 r. weszły w życie
nowe przepisy, które ułatwiają, wręcz przyspieszają, rozpoczęcie prac
budowlanych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wystarczy złożyć w urzędzie
gminy zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych i poczekać 14 dni na brak
sprzeciwu. Wcześniejsza droga określała złożenie wniosku o pozwolenie na
budowę, którego wydanie trwało około kilka miesięcy. Na dzień dzisiejszy możemy
korzystać z jednego i drugiego rozwiązania. Pomimo uproszczeń w procedurze, istnieje
sporo zwolenników starej ścieżki uzyskiwania pozwolenia na budowę. Różnicę,
między zawiadomieniem o rozpoczęciu prac, a wnioskiem o pozwolenie na budowę,
opiszę w osobnym artykule, który niedługo umieszczę na blogu. Zatem, oficjalnym
rozpoczęciem budowy naszego domu jest wydanie pozwolenia na budowę, lub
zgłoszenia rozpoczęcia prac budowlanych.
Uzyskanie Finansowania.
Jeżeli posiadamy takie
oszczędności, lub zapas gotówki, które sfinansują nam wybudowanie domu, wtedy
możemy przejść od razu do następnego kroku, czyli poszukiwań kierownika budowy
oraz ekipy, która wykona prace budowalne. W dużej mierze jednak, budowy
finansowane są przez banki. Dzieje się tak, ponieważ uzbieranie odpowiedniej
ilości pieniędzy trwa, a kredyt można uzyskać wcześniej i postarać się o
wcześniejszą spłatę kredytu.
Co jednak gdy
potrzebujemy kredytu na budowę? Podobnie jak pisałam wcześniej, warto byłoby
się przygotować również do tego.
We wcześniejszych wpisach
znajdziecie informacje jak to zrobić. Banki przy udzielaniu kredytów
hipotecznych wymagają od klienta wkładu własnego. Przy finansowaniu budowy domu
sprawa jest uproszczona ponieważ działka, a konkretnie: jej wartość, może stanowić
wymagany wkład własny. Przy budowie domu, kredyt nie jest hipoteczny, tylko
budowlano hipoteczny, co sprawia, że wymagane będzie od nas sporządzenie
kosztorysu oraz kredyt nie będzie wypłacony w całości, a w transzach.
Kosztorys budowlany to
zestawienie kosztów już poniesionych, kosztów które mamy zamiar ponieść oraz
stanu zaawansowania prac. Znajdują się tam również informacje na temat
materiałów, jakie będą użyte do budowy, technologii wykonania, powierzchni
użytkowej oraz położenia działki.
Wypłata kredytu w
transzach polega na tym, że bank wypłaca klientowi część kredytu, po to, aby
sprawdzić, czy klient wykorzystuje je zgodnie z założonym celem i kosztorysem.
Najczęściej są to trzy lub dwie transze. Niektóre banki narzucają wysokość
transz, a niektóre pozwalają klientowi zdecydować, jaka ma być wysokość
konkretnych transz.
Pozyskanie kierownika budowy i podwykonawców.
Akurat ten krok możemy
podjąć już na samym początku. Przygotowując się do wybudowanie naszego domu, każdy
chce mieć dobrą ekipę, najlepiej w jak najniższej cenie.
Warto popytać znajomych,
lub rodzinę o polecenia i wstępnie zrobić rozeznanie. Natomiast ostateczna decyzję
o podpisaniu umów na wykonanie prac warto zostawić do momentu kiedy będziemy
pewni, że będziemy mieli z czego sfinansować budowę. Dlatego też akurat ten
krok pozostawiłam do rozpatrzenia, np. po uzyskaniu kredytu.
Jak zawsze, dobrym
sposobem na znalezienie odpowiedniej ekipy, czy też kierownika budowy, jest
Internet. Na stronach takich jak:
znajdziemy wiele cennych
ogłoszeń, być może znajdą się jeszcze cenniejsze opinie o danym wykonawcy.
Uruchomienie transzy.
Jak już pisałam powyżej:
kredyt budowlano hipoteczny, wypłacany jest najczęściej w transzach. Pierwsza
transza wypłacana jest zaraz po spełnieniu ewentualnych warunków do jej
uruchomienia. Kolejna transza wypłacana jest w momencie, gdy wykonamy prace
zgodne z zakładanym kosztorysem.
W tym celu będziemy
musieli przedstawić na to dowody w banku, czyli pokazać kopie uzupełnionego
dziennika budowy, fotografie poszczególnych etapów prac.
Ewentualnie (w zależności
od banku), na miejsce budowy przez bank zostanie skierowany rzeczoznawca, którego
celem będzie weryfikacja stanu zaawansowania prac. Jeżeli wszystko będzie
zgodne z założeniami początkowymi, możemy być spokojni i oczekiwać na wypłatę
środków.
Rozliczenie budowy.
To chyba moment najbardziej
wyczekiwany przez „budujących”. Im bliżej zakończenia prac budowlanych, tym
większa radość, a zarazem zmęczenie i znużenie.
Czas budowy domu przynosi
wiele emocji zarówno pozytywnych jak i negatywnych. Dlatego moment kiedy możemy
oficjalnie wprowadzić się do naszego wymarzonego domu, jest w pewnym sensie „wisienką
na torcie”.
Żebyśmy jednak mogli
oficjalnie zamieszkiwać nasz nowy dom, potrzebujemy rozliczyć się z zakończenia
prac z bankiem (jeżeli budowa była finansowana przez bank) oraz zgłosić
odpowiednie prace w urzędzie.
Zgłoszenie zakończenia
prac budowlanych wiąże się również z decyzją o oddaniu naszego domu
użytkownikowi. Teraz nareszcie będziemy mogli legalnie zamieszkać w naszym wymarzonym
domu i się nim cieszyć!
Jeżeli korzystaliśmy z
kredytu, będziemy zobowiązani, w określonym przez bank terminie, przedstawić
dowód na to, że dom został wybudowany. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest
jednym z najważniejszych dokumentów, między innymi właśnie dlatego, że
potwierdza legislacyjny fakt zawarty w swojej nazwie.
Lista wymagań do
rozliczenia budowy jest ustalana w trakcie procesowania wniosku hipotecznego i
w dniu podpisania umowy wiemy, co trzeba będzie zrobić, żeby rozliczyć kredyt.
Jest to ważny element,
ponieważ niektóre banki pozwalają zakończyć okres karencji dopiero po
zakończeniu budowy i jej rozliczeniu. Niektóre pozwalają skrócić okres karencji
i przejść w spłatę rat kapitałowo odsetkowych już po wypłacie drugiej transzy,
ale o tym dowiecie się więcej w następnym artykule na temat karencji.
Mam nadzieję, że powyższe
informacje będą dla Was przydatne w przygotowaniach do wzięcia kredytu hipotecznego.
Jeżeli jesteście zainteresowani indywidualną poradą, zapraszam do kontaktu
telefonicznego lub mailowego.
E.S.